今日論衡之財經觀象
  □餘豐慧
  中國指數研究院最新報告顯示,今年5月中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10978元,環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環比下跌,在此之前百城住宅均價已經連續環比上漲23個月。
  從具體數據分析,百城中房價環比上漲城市有37個,較上月減少18個;環比下跌的城市有62個,較上月增加17個。環比下跌城市占比62%。下跌城市超過一半以上,說明全國性房價下跌大趨勢已經形成。上漲城市減少數量和下跌城市雙增加,說明房價上漲動力在加速減弱。
  更值得引起重視的是,十大城市八個房價環比下跌,北京、上海等十大城市新建住宅均價環比下跌0.18%,為連續23個月環比上漲後首次下跌。具有風向標意義的十大城市房價走低,說明高房價大勢已去。
  一句話,百城房價兩年來首次環比下跌,說明全國性房價拐點或已經明確。
  筆者始終認為,只要政府之手不去亂摸樓市,只要貨幣信貸不放水,那麼,高房價必將窮途末路,房價深度回調趨勢難以阻擋,房價拐點將完全確立。
  不過,在土地財政、房地產稅收和房地產GDP政績受到威脅情況下,一些地方政府對房價回調的態度卻很微妙。比如,南寧打響了鬆綁限購第一槍,一些城市紛紛跟進。更加令人驚訝的是,杭州居然頒佈了“限降令”,即“房價降幅超過15%不予網簽”,其他一些城市也採取了類似做法。
  從貨幣政策來看,此前央行召開各家商業銀行座談會,要求加大發放住房貸款速度。繼央行決定服務“三農”的農村商業銀行和農村合作銀行降準後,日前國務院常務會議要求“加大定向降準力度”。值得註意的是,如果定向降準的貨幣資金因某些原因難以進入實體經濟,就有可能流向房地產領域,進而推高地價、房價,繼續吹大房地產泡沫風險。
  上述因素使得未來房價走勢存在變數。不過,這又可能給市場放出另外一種信息,那就是房地產行業的危局超過預期,房價拐點已經確立,房地產市場低迷嚴重程度出乎預料。市場機制發揮作用導致的房價下跌是不可阻擋的。此前已經有一部分三四線城市鬆綁了包括限購在內的調控政策,不但沒有起到作用,結果出現了適得其反的效應。南寧打響了鬆綁限購第一槍,而5月的成交量由4月的同比上漲32.93%暴跌至同比下跌80%。常州是首批放鬆調控的城市,4月同比成交下滑4.39%,而5月上半月同比大幅下滑至54%。杭州“限降令”後,傳出開發商降價50%,交易依然冷清。即便是央行召開座談會督促房貸發放進度,效果也沒有預想的好。
  筆者認為,目前房地產正在回歸理性,房價拐點凸顯並非壞事,政府之手不應亂摸樓市,而應該保持現有房地產調控政策的穩定,給市場一個穩定的政策預期。其餘的事情,則讓市場之手發揮作用,完成對房價的調節。這才是最佳選擇,才能促使房地產泡沫逐漸消退,才能防止房價出現斷崖式的下跌。
  (作者是知名財經評論員)
  餘豐慧  (原標題:百城房價環比首跌)
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